呂雪彗/台北報導 大選將屆，行政院本週將對上百萬農民釋出大利多！政府將首度釋出特定農地，以簡化地目變更住宅程序，提供房市高品質田園住宅新社區創新選擇。此外，政院將宣布成立一千億元農村改建基金，作為改善農村新風貌及修繕農舍補助基金。這次計畫將是台灣農村史上一次地貌改造重大變革。 陳總統一句「放寬農地使用限制，點石成金變更為住宅」，引起農民翹首企盼，連日來農民紛紛致電經建會及農委會詢問「我的農地何時可變建地？」官員說，這次釋放農地變建地政策，不是全面性鬆綁農地，是有條件選出特定位址，只有位於都會區週邊非都市地區農地，交通方便且生活機能完整才會被評選開發，例如都會區週邊、科學園區、高鐵站特定區週邊農地等。 政院本週啟動農村改建方案計畫，今天由吳澤成、何美玥及劉玉山等三位政委先行聯席審查農村改建條例草案，預定提報本週三院會通過，送立法院列優先法案審議，希望今年內規劃完成，九七年起全面推動。 日前經建會分別向張揆及財經小組報告農村改建方案內容包括三大區塊，一完全創新的田園住宅新社區，二老舊農舍拉皮，三農村外觀公共設施改善。
呂雪彗 羨慕美國郊區或西雅圖四處林立的斜屋式獨棟田園別墅住宅嗎？扁政府許一個田園別墅夢的未來給民眾，但這項由政院規劃田園住宅的房市新產品，未來是否會排擠都會區住宅，造成房市供給過剩或泡沫，或重蹈新市鎮與釋出農地失敗覆轍，值得關注。 陳總統最近在中南部所到縣市，四處在宣告農業土地使用限制將鬆綁政策利多，不消說，農村改建條例提出，全是為了拉攏中南部農民選票考量。惟農業人口外移嚴重，若自己花錢修繕，農民興趣不大，若直接拿錢補助，恐會招致以人民納稅錢綁農業選票之訾議。政院端出千億農村改建基金政策牛肉效益多大，不無疑問。 倒是田園住宅新社區是一項創舉，較具政策誘惑力！田園式集體住宅在台灣房市屬於新鮮產品，「區位佳，生活機能完整」，是政策成敗關鍵，對沒有土地的建商具不小誘因，尤其土地取得到變更地目政府一手包辦，不僅讓建商可以省下不小成本及風險，對消費者更多一項產品選擇。 不過這項措施對於手上擁有土地興建一般住宅的建商則可能產生排擠效應。由於政府訴求的田園住宅品質高，價位合宜，愈到中南部，價位愈低，恐會衝擊現有房市的供給面，造成一般住宅推案滯銷，空屋率再度推升，建商有無參與標售意願，恐怕會呈兩極反應。 此外，政府此次選定的是都會區週邊，交通便利且生活機能好，又有足夠面積開發的田園社區，擁有上述條件的位址未必好找，加上地方人力少，全案交由地方縣市政府執行，沒有中央領軍，恐怕短期難見成效，執行力也會大打折扣。 八六年農委會曾釋出平地農地住宅政策，成效不佳，除每坪六萬元平價勞宅外，成功案例不到十案；淡海和高雄的新市鎮開發案，政府積壓資金利息負擔沈重，最後仍乏人標售，歷次住宅的失敗政策歷歷在目。此次政府重啟釋放農地政策，提出田園住宅新社區若沒有妥善週詳規劃，經不起實務考驗，恐怕會再度落入失敗覆轍，即使政府沒有資金積壓風險，卻有政策信心的危機風險。
呂雪彗/台北報導 行政院擬再次釋出平地農地開發住宅政策，這次不同以往，創新土地取得及開發機制，其中取得土地至變更地目由政府一手包辦，農地以建地方式公開標售開發。這項田園集體式住宅新商品，引起建商及房地產業者一陣騷動，預料掀起一波房市革命，對現有農舍別墅及都會區豪宅將帶來競爭效用。 行政院這次釋出特定區位農地開發田園新社區，特性與一般住宅有區隔，初步構想包括開發養生村、藝術村、Soho村、科技村，企業村，建商可為特定族群或移民族群規劃設計不同田園住宅型態，例如企業村像華邦電為員工興建集體式住宅，藝術村可讓藝術家進駐，激發創意與靈感等。 田園住宅區位具一定指標遴選條件，包括距交流道很方便，禁止位於水源水質保護區，服務範圍公共設施機能要很完整，包括自來水、電信、瓦斯、電力、郵局、警察局、醫院及學校等條件都納入評選。開發總量原擬訂十年一萬公頃，後來傾向不明訂，視市場反映彈性檢討。 據悉，開發面積及每公頃戶數也不訂門檻，每戶樓地板面積由建商彈性規劃，但政策強調低密度，農村改建條例將明訂建蔽率三○％，容積率六○％，約可建二層樓，且最大特色是多綠多覆率，綠覆率每一社區強制規定至少佔開發面積五成。所有規劃包括建物型態、隔離綠帶、公園道路等公共設施全交建商彈性創作。 高層說，每戶坪數盼至少五、六十坪至上百坪，售價預估在八百至一千萬之譜，北中南視區位及坪數決定價位。此計畫重質不重量，以高品質顛覆台灣住宅品質，現行農地興建農舍衝擊恐首當其衝，對都會區住宅或豪宅，具一定競爭挑戰。 據了解，政府擬以建地方式將特定農地公開標售，建商出價高者得標，政府以開發權概念收取開發權利金，扣除地主及地上物補償費及行政成本後，若有剩餘開發利得，三成撥入中央充實農村改建基金，另七成由地方縣市決定如何與地主共享，可全給地主，地方也可保留一定比例。 據跨部會研商初步架構，政府採區段徵收取得土地，可解決祭祀公業或上千持分小農地主協議棘手問題，地主只領補償金不領地，補償金由於變建地，遠大於現行區段徵收公告現值加四成，地主獲益可能高達百倍，條例將明訂只要開發面積二分之一以上地主同意即可辦理區段徵收，變更地目依現行機制辦理，但程序儘量簡化。由於建商要標售土地提出開發計畫後才算成案，政府不會有資金積壓風險，不會重蹈新市鎮開發失敗覆轍。 對於經建會推動的「鄉村型優質田園住宅發展計畫」，建商都表贊同態度，尤其中南部的建商，更已積極提出練兵計畫。宏都已在高鐵太保特定區內，取得台糖二塊基地，準備第三季推出總銷十五億元建案；順天建設、太子建設則在台中南屯靠烏日特定區附近選地，計畫都市計畫送審通過後即要推案。
吳瑞達/台北報導 政府放寬農地變更為放寬住宅用地政策，食品、百貨業中的味全（1201）、泰山（1218）、台榮（1220）、三商行（2905）、農林（2913）等，因擁有不少農業用地的閒置資產，成為大贏家。 食品業中，早期不乏是從農牧產品加工起，如味全從畜牧業的牛乳生產，而泰山早期從事油廠、洋菇、蘆筍等農產加工，之後轉型投入大宗物資的飼料油脂業，並設立養豬場等，同樣為大宗物資業的台榮，亦有規模不小的養豬、養雞場，而多年前的口蹄疫及加入WTO後，業界棄養，過去的畜牧場目前成為閒置農地。 農林表示，該公司在桃園大溪與復興鄉，共計擁有超過一百二十六萬坪的茶園；新竹新埔有一萬六千多坪，苗栗三義有一百九十六萬二千多坪，該地計畫開採土方，目前正在勘查階段；而銅鑼地區除多數土地被徵收為竹科四期用地外，公司仍持有八萬坪土地；南投埔里、魚池地區合計也有二百四十萬四千二百多坪農地。 味全位於桃園的埔心牧場，占地七萬一千多坪，原為農地，近年該公司規畫變更為休閒遊憩用地。泰山企業在彰化北斗地區，擁有一個畜牧場，面積有五千三百多坪，在政策利多下，對未來泰山在土地活化之餘，也多出一項題材。台榮在桃園大溪的畜牧場，鄰近鴻禧山莊，目前閒置，面積九千四百多坪，由於附近已興建成別墅住宅群；台榮指出，已傾向規畫開發為老人安養中心或別墅住宅。 三商行在台北縣瑞芳雙溪附近有一塊八萬五千多坪的農地，已計畫在最佳時機進行資產運用。儘管各家公司土地多數不是位於都會區附近，但在國內建商時興郊區別墅住宅推案，各家公司未來仍有機會因農地可建住宅而獲益。
洪慶淋/新店報導 新店、坪林、烏來、石碇、及雙溪等5鄉1市居民，苦等10年，終於等到水源局首肯，答應核准在台北水源特定保護區內興建新農舍，只是總量僅有200戶，全案等台北縣都市計畫委員會審議通過之後，送交內政部同意備查就可以執行。 台北水源特定保護區管理局在整個規畫開放新建農舍條件中明示，能申請興建農舍保安保護區土地，只限於田、旱、雜、溜（即漁池）等地目部分。至於林地（即保安林地），為維護山區水土保持不被破壞，仍然繼續管制。 設籍、面積、地點 有限制 凡要申請興建農舍居民，必須在民國七十三年二月或五月，即南北勢溪發布水源管制區保護之前，就設籍在特定區內，而且從來沒有外遷過才可以。 至於農舍興建，每1戶只能興建1棟，且高度不可以超過兩層樓（即7公尺），總樓地板面積不能超過165平方公尺。興建地點，必須距離河川取水處50公尺以上，且不可以位在活動斷層兩側50公尺範圍，建蔽率不可超過百分之五。 總量管制 為水源水質把關 水源局指出，開放水源保護區土地，供居民興建新農舍，因事涉水源水質保護敏感話題。所以規畫單位早已做好準備，且做總量管制，將它分配在6鄉市內，數量不多，其可能帶來負面效應不大。 目前規畫單位所分配農舍興建數量及轄區，分別為新店市35戶、石碇鄉45戶、坪林鄉70戶、雙溪鄉35戶、烏來鄉15戶，合計200戶，未來不可能再增加。
羅浚濱/竹縣報導 在竹北市的房地產被炒過頭後，近一、二年來，價格比較便宜的集村農舍，成為購屋消費者另一種選擇，建築業者建議消費者要找優良的集村招募業者，日後才會負房屋保固等相關責任。 遠景建設董事長張書昭說，農委會訂定「集村興建農舍獎勵及協助辦法」立意良好，而且非常完備，但一般農民要自行招募完成集村，有實際困難。 現行集村興建農舍規定，要募集20位起造人才能興建集村農舍，牽涉水土保持和取得9倍配套地等專業問題，以一般人的專業能力根本無法募集成功。 其次，一般消費者並無雄厚資金，難以取得大面積建築基地和大面積配套地，對集村興建農舍法令知識暸解也不足，如建築基地及農業生產用地規劃及分割、測量、坡度分析等繁瑣作業。 目前縣內的集村為何都是建設公司做廣告預售？張書昭解釋，依規建設公司不能買賣農地，業者只好以募集公司或綜合規劃公司名義來募集村會員，並為其規劃申請設計，待取得建照後，再由集村農舍公同共有人委託營造商興建建築物。 張書昭說，集村業者初期只收規劃費，後期收營建費，業者只充當顧問角色，在農舍興建完成移交給起造人後，只要是有興建集村經驗的合法建商，日後都會負房屋保固等相關責任，絕對保謢消費者的權益。 消保官靳邦忠對集村業者進行行業導正後，已取得建照的包括：遠景建設「高鐵稻香村」、美都建設「自由之丘」、新湖口建設「綠園耕心」、雄基建設「拾穗吉村」等建案。
羅浚濱/竹縣報導 縣府農業局長范國銓指出，行政院89年修正農業發展條例，推行集村興建農舍後，新竹縣目前有14個集村、共326戶的建案，在全國集村農舍的比例高達50％，成為全國集村農舍最多的縣市。 范國銓說，新竹縣第一個集村農舍是在93年11月申請核准，當時建商還是在摸索階段，但近幾年來，竹北市房地產熱絡，房價居高不下，相對帶動集村農舍發展。 除了14件已核准的建案外，還有1件在農業局申請審查中，可以發現集村業者招募消費者購買集村的農地，多選擇鄰近竹北縣治區、科學園區、工研院、新竹工業區等交通便利的農村地區。 范國銓說，案件送該局審查時，聯合審查機制都有發揮功能，要求農舍的造型、公共空間使用等，建商也願意配合，在竹北市的房價被炒高後，集村有差價和環境優美等誘因，讓不少消費者划算而購買。 目前竹北市一般建案每坪約15到20萬元，一棟別墅多要1、2千萬元，集村建案一坪約10到12萬元，一棟60坪以上的集村，價格則在6百萬到1千多萬元之間，並且有庭院、空間大及造型美等優點，還有一大片農業生產用地可使用。 范國銓說，政府推動集村農舍的目的，是在提高農地使用功能，壓抑土地飆漲外，更要防止投資客炒作，而消費者買集村，最好要了解產品特性有什麼限制，像集村興建完成後5年產權不能移轉，就是買集村必須自住，不能馬上出售。 另外，5年之後產權可以移轉時，也要合乎農舍申請規定，須維持農業使用狀態，若建築物有擴建、改建等情形，都要修正恢復原狀。
