呂雪彗/台北報導 大選將屆，行政院本週將對上百萬農民釋出大利多！政府將首度釋出特定農地，以簡化地目變更住宅程序，提供房市高品質田園住宅新社區創新選擇。此外，政院將宣布成立一千億元農村改建基金，作為改善農村新風貌及修繕農舍補助基金。這次計畫將是台灣農村史上一次地貌改造重大變革。 陳總統一句「放寬農地使用限制，點石成金變更為住宅」，引起農民翹首企盼，連日來農民紛紛致電經建會及農委會詢問「我的農地何時可變建地？」官員說，這次釋放農地變建地政策，不是全面性鬆綁農地，是有條件選出特定位址，只有位於都會區週邊非都市地區農地，交通方便且生活機能完整才會被評選開發，例如都會區週邊、科學園區、高鐵站特定區週邊農地等。 政院本週啟動農村改建方案計畫，今天由吳澤成、何美玥及劉玉山等三位政委先行聯席審查農村改建條例草案，預定提報本週三院會通過，送立法院列優先法案審議，希望今年內規劃完成，九七年起全面推動。 日前經建會分別向張揆及財經小組報告農村改建方案內容包括三大區塊，一完全創新的田園住宅新社區，二老舊農舍拉皮，三農村外觀公共設施改善。
呂雪彗 羨慕美國郊區或西雅圖四處林立的斜屋式獨棟田園別墅住宅嗎？扁政府許一個田園別墅夢的未來給民眾，但這項由政院規劃田園住宅的房市新產品，未來是否會排擠都會區住宅，造成房市供給過剩或泡沫，或重蹈新市鎮與釋出農地失敗覆轍，值得關注。 陳總統最近在中南部所到縣市，四處在宣告農業土地使用限制將鬆綁政策利多，不消說，農村改建條例提出，全是為了拉攏中南部農民選票考量。惟農業人口外移嚴重，若自己花錢修繕，農民興趣不大，若直接拿錢補助，恐會招致以人民納稅錢綁農業選票之訾議。政院端出千億農村改建基金政策牛肉效益多大，不無疑問。 倒是田園住宅新社區是一項創舉，較具政策誘惑力！田園式集體住宅在台灣房市屬於新鮮產品，「區位佳，生活機能完整」，是政策成敗關鍵，對沒有土地的建商具不小誘因，尤其土地取得到變更地目政府一手包辦，不僅讓建商可以省下不小成本及風險，對消費者更多一項產品選擇。 不過這項措施對於手上擁有土地興建一般住宅的建商則可能產生排擠效應。由於政府訴求的田園住宅品質高，價位合宜，愈到中南部，價位愈低，恐會衝擊現有房市的供給面，造成一般住宅推案滯銷，空屋率再度推升，建商有無參與標售意願，恐怕會呈兩極反應。 此外，政府此次選定的是都會區週邊，交通便利且生活機能好，又有足夠面積開發的田園社區，擁有上述條件的位址未必好找，加上地方人力少，全案交由地方縣市政府執行，沒有中央領軍，恐怕短期難見成效，執行力也會大打折扣。 八六年農委會曾釋出平地農地住宅政策，成效不佳，除每坪六萬元平價勞宅外，成功案例不到十案；淡海和高雄的新市鎮開發案，政府積壓資金利息負擔沈重，最後仍乏人標售，歷次住宅的失敗政策歷歷在目。此次政府重啟釋放農地政策，提出田園住宅新社區若沒有妥善週詳規劃，經不起實務考驗，恐怕會再度落入失敗覆轍，即使政府沒有資金積壓風險，卻有政策信心的危機風險。
呂雪彗/台北報導 行政院擬再次釋出平地農地開發住宅政策，這次不同以往，創新土地取得及開發機制，其中取得土地至變更地目由政府一手包辦，農地以建地方式公開標售開發。這項田園集體式住宅新商品，引起建商及房地產業者一陣騷動，預料掀起一波房市革命，對現有農舍別墅及都會區豪宅將帶來競爭效用。 行政院這次釋出特定區位農地開發田園新社區，特性與一般住宅有區隔，初步構想包括開發養生村、藝術村、Soho村、科技村，企業村，建商可為特定族群或移民族群規劃設計不同田園住宅型態，例如企業村像華邦電為員工興建集體式住宅，藝術村可讓藝術家進駐，激發創意與靈感等。 田園住宅區位具一定指標遴選條件，包括距交流道很方便，禁止位於水源水質保護區，服務範圍公共設施機能要很完整，包括自來水、電信、瓦斯、電力、郵局、警察局、醫院及學校等條件都納入評選。開發總量原擬訂十年一萬公頃，後來傾向不明訂，視市場反映彈性檢討。 據悉，開發面積及每公頃戶數也不訂門檻，每戶樓地板面積由建商彈性規劃，但政策強調低密度，農村改建條例將明訂建蔽率三○％，容積率六○％，約可建二層樓，且最大特色是多綠多覆率，綠覆率每一社區強制規定至少佔開發面積五成。所有規劃包括建物型態、隔離綠帶、公園道路等公共設施全交建商彈性創作。 高層說，每戶坪數盼至少五、六十坪至上百坪，售價預估在八百至一千萬之譜，北中南視區位及坪數決定價位。此計畫重質不重量，以高品質顛覆台灣住宅品質，現行農地興建農舍衝擊恐首當其衝，對都會區住宅或豪宅，具一定競爭挑戰。 據了解，政府擬以建地方式將特定農地公開標售，建商出價高者得標，政府以開發權概念收取開發權利金，扣除地主及地上物補償費及行政成本後，若有剩餘開發利得，三成撥入中央充實農村改建基金，另七成由地方縣市決定如何與地主共享，可全給地主，地方也可保留一定比例。 據跨部會研商初步架構，政府採區段徵收取得土地，可解決祭祀公業或上千持分小農地主協議棘手問題，地主只領補償金不領地，補償金由於變建地，遠大於現行區段徵收公告現值加四成，地主獲益可能高達百倍，條例將明訂只要開發面積二分之一以上地主同意即可辦理區段徵收，變更地目依現行機制辦理，但程序儘量簡化。由於建商要標售土地提出開發計畫後才算成案，政府不會有資金積壓風險，不會重蹈新市鎮開發失敗覆轍。 對於經建會推動的「鄉村型優質田園住宅發展計畫」，建商都表贊同態度，尤其中南部的建商，更已積極提出練兵計畫。宏都已在高鐵太保特定區內，取得台糖二塊基地，準備第三季推出總銷十五億元建案；順天建設、太子建設則在台中南屯靠烏日特定區附近選地，計畫都市計畫送審通過後即要推案。
