呂雪彗/台北報導 大選將屆，行政院本週將對上百萬農民釋出大利多！政府將首度釋出特定農地，以簡化地目變更住宅程序，提供房市高品質田園住宅新社區創新選擇。此外，政院將宣布成立一千億元農村改建基金，作為改善農村新風貌及修繕農舍補助基金。這次計畫將是台灣農村史上一次地貌改造重大變革。 陳總統一句「放寬農地使用限制，點石成金變更為住宅」，引起農民翹首企盼，連日來農民紛紛致電經建會及農委會詢問「我的農地何時可變建地？」官員說，這次釋放農地變建地政策，不是全面性鬆綁農地，是有條件選出特定位址，只有位於都會區週邊非都市地區農地，交通方便且生活機能完整才會被評選開發，例如都會區週邊、科學園區、高鐵站特定區週邊農地等。 政院本週啟動農村改建方案計畫，今天由吳澤成、何美玥及劉玉山等三位政委先行聯席審查農村改建條例草案，預定提報本週三院會通過，送立法院列優先法案審議，希望今年內規劃完成，九七年起全面推動。 日前經建會分別向張揆及財經小組報告農村改建方案內容包括三大區塊，一完全創新的田園住宅新社區，二老舊農舍拉皮，三農村外觀公共設施改善。
呂雪彗 羨慕美國郊區或西雅圖四處林立的斜屋式獨棟田園別墅住宅嗎？扁政府許一個田園別墅夢的未來給民眾，但這項由政院規劃田園住宅的房市新產品，未來是否會排擠都會區住宅，造成房市供給過剩或泡沫，或重蹈新市鎮與釋出農地失敗覆轍，值得關注。 陳總統最近在中南部所到縣市，四處在宣告農業土地使用限制將鬆綁政策利多，不消說，農村改建條例提出，全是為了拉攏中南部農民選票考量。惟農業人口外移嚴重，若自己花錢修繕，農民興趣不大，若直接拿錢補助，恐會招致以人民納稅錢綁農業選票之訾議。政院端出千億農村改建基金政策牛肉效益多大，不無疑問。 倒是田園住宅新社區是一項創舉，較具政策誘惑力！田園式集體住宅在台灣房市屬於新鮮產品，「區位佳，生活機能完整」，是政策成敗關鍵，對沒有土地的建商具不小誘因，尤其土地取得到變更地目政府一手包辦，不僅讓建商可以省下不小成本及風險，對消費者更多一項產品選擇。 不過這項措施對於手上擁有土地興建一般住宅的建商則可能產生排擠效應。由於政府訴求的田園住宅品質高，價位合宜，愈到中南部，價位愈低，恐會衝擊現有房市的供給面，造成一般住宅推案滯銷，空屋率再度推升，建商有無參與標售意願，恐怕會呈兩極反應。 此外，政府此次選定的是都會區週邊，交通便利且生活機能好，又有足夠面積開發的田園社區，擁有上述條件的位址未必好找，加上地方人力少，全案交由地方縣市政府執行，沒有中央領軍，恐怕短期難見成效，執行力也會大打折扣。 八六年農委會曾釋出平地農地住宅政策，成效不佳，除每坪六萬元平價勞宅外，成功案例不到十案；淡海和高雄的新市鎮開發案，政府積壓資金利息負擔沈重，最後仍乏人標售，歷次住宅的失敗政策歷歷在目。此次政府重啟釋放農地政策，提出田園住宅新社區若沒有妥善週詳規劃，經不起實務考驗，恐怕會再度落入失敗覆轍，即使政府沒有資金積壓風險，卻有政策信心的危機風險。
呂雪彗/台北報導 行政院擬再次釋出平地農地開發住宅政策，這次不同以往，創新土地取得及開發機制，其中取得土地至變更地目由政府一手包辦，農地以建地方式公開標售開發。這項田園集體式住宅新商品，引起建商及房地產業者一陣騷動，預料掀起一波房市革命，對現有農舍別墅及都會區豪宅將帶來競爭效用。 行政院這次釋出特定區位農地開發田園新社區，特性與一般住宅有區隔，初步構想包括開發養生村、藝術村、Soho村、科技村，企業村，建商可為特定族群或移民族群規劃設計不同田園住宅型態，例如企業村像華邦電為員工興建集體式住宅，藝術村可讓藝術家進駐，激發創意與靈感等。 田園住宅區位具一定指標遴選條件，包括距交流道很方便，禁止位於水源水質保護區，服務範圍公共設施機能要很完整，包括自來水、電信、瓦斯、電力、郵局、警察局、醫院及學校等條件都納入評選。開發總量原擬訂十年一萬公頃，後來傾向不明訂，視市場反映彈性檢討。 據悉，開發面積及每公頃戶數也不訂門檻，每戶樓地板面積由建商彈性規劃，但政策強調低密度，農村改建條例將明訂建蔽率三○％，容積率六○％，約可建二層樓，且最大特色是多綠多覆率，綠覆率每一社區強制規定至少佔開發面積五成。所有規劃包括建物型態、隔離綠帶、公園道路等公共設施全交建商彈性創作。 高層說，每戶坪數盼至少五、六十坪至上百坪，售價預估在八百至一千萬之譜，北中南視區位及坪數決定價位。此計畫重質不重量，以高品質顛覆台灣住宅品質，現行農地興建農舍衝擊恐首當其衝，對都會區住宅或豪宅，具一定競爭挑戰。 據了解，政府擬以建地方式將特定農地公開標售，建商出價高者得標，政府以開發權概念收取開發權利金，扣除地主及地上物補償費及行政成本後，若有剩餘開發利得，三成撥入中央充實農村改建基金，另七成由地方縣市決定如何與地主共享，可全給地主，地方也可保留一定比例。 據跨部會研商初步架構，政府採區段徵收取得土地，可解決祭祀公業或上千持分小農地主協議棘手問題，地主只領補償金不領地，補償金由於變建地，遠大於現行區段徵收公告現值加四成，地主獲益可能高達百倍，條例將明訂只要開發面積二分之一以上地主同意即可辦理區段徵收，變更地目依現行機制辦理，但程序儘量簡化。由於建商要標售土地提出開發計畫後才算成案，政府不會有資金積壓風險，不會重蹈新市鎮開發失敗覆轍。 對於經建會推動的「鄉村型優質田園住宅發展計畫」，建商都表贊同態度，尤其中南部的建商，更已積極提出練兵計畫。宏都已在高鐵太保特定區內，取得台糖二塊基地，準備第三季推出總銷十五億元建案；順天建設、太子建設則在台中南屯靠烏日特定區附近選地，計畫都市計畫送審通過後即要推案。
朱立群/台北報導 李晨均小姐參加農委會漂鳥計畫，想在桃園租一公頃田地種菜，但她沒農地買賣經驗，又怕被仲介業者騙，遲未找到。農委會網站可幫她找到想要的農地。 跟李小姐一樣想要租地、買地務農的民眾，可在今年七月廿日以後，上農委會「農地銀行」網站（ezland.coa.gov.tw）輸入用地方式、面積、土地所在縣市等資料，全國三○二個農會就會協助配對出找適合的土地。家裡有田、但不想耕種的地主也可藉此釋出土地，只要在「農地銀行」上詳細說明土地相關資料，全國農會會幫忙媒合需要租賃的人士。 農委會主委蘇嘉全昨天宣布「農地銀行」建構完成，項目包括農田、牧場、魚塭，想要買、賣、租賃的民眾，都可上網登記。 蘇嘉全指出，全國有八十三萬三千公頃農地，其中每年有廿多萬公頃休耕，農地資源沒有善加利用。許多參加農委會漂鳥計畫與園丁計畫的學員反應尋地不易，農委會建置「農地銀行」平台，匯集全國農地買賣租賃資訊，讓買家賣家各取所需。 蘇嘉全說，農地仲介成功後，農會收取交易金額三％到六％作為手續費，預計每年最多可賺進五億元。他強調，按《農業發展條例》，農委會可輔導農會辦理農地仲介業務；透過農會進行農地交易，民眾不會受騙，還可申請農會優惠農業金融貸款，一舉兩得。 農委會企畫處處長廖安定說，農會負責「農地銀行」運作人員，必須接受卅六小時不動產交易專業訓練，領有內政部「不動產經紀營業員」證照，才可正式上線仲介農地交易。
吳瑞達/台北報導 政府放寬農地變更為放寬住宅用地政策，食品、百貨業中的味全（1201）、泰山（1218）、台榮（1220）、三商行（2905）、農林（2913）等，因擁有不少農業用地的閒置資產，成為大贏家。 食品業中，早期不乏是從農牧產品加工起，如味全從畜牧業的牛乳生產，而泰山早期從事油廠、洋菇、蘆筍等農產加工，之後轉型投入大宗物資的飼料油脂業，並設立養豬場等，同樣為大宗物資業的台榮，亦有規模不小的養豬、養雞場，而多年前的口蹄疫及加入WTO後，業界棄養，過去的畜牧場目前成為閒置農地。 農林表示，該公司在桃園大溪與復興鄉，共計擁有超過一百二十六萬坪的茶園；新竹新埔有一萬六千多坪，苗栗三義有一百九十六萬二千多坪，該地計畫開採土方，目前正在勘查階段；而銅鑼地區除多數土地被徵收為竹科四期用地外，公司仍持有八萬坪土地；南投埔里、魚池地區合計也有二百四十萬四千二百多坪農地。 味全位於桃園的埔心牧場，占地七萬一千多坪，原為農地，近年該公司規畫變更為休閒遊憩用地。泰山企業在彰化北斗地區，擁有一個畜牧場，面積有五千三百多坪，在政策利多下，對未來泰山在土地活化之餘，也多出一項題材。台榮在桃園大溪的畜牧場，鄰近鴻禧山莊，目前閒置，面積九千四百多坪，由於附近已興建成別墅住宅群；台榮指出，已傾向規畫開發為老人安養中心或別墅住宅。 三商行在台北縣瑞芳雙溪附近有一塊八萬五千多坪的農地，已計畫在最佳時機進行資產運用。儘管各家公司土地多數不是位於都會區附近，但在國內建商時興郊區別墅住宅推案，各家公司未來仍有機會因農地可建住宅而獲益。
崔慈悌/台北報導 想買賣農地？未來可以直接透過「農地銀行」進行交易。農委會已計畫六月底開辦涵蓋各地農地買賣資訊的「農地銀行」，民眾可以先上網查看農地照片、區位、價格以及農地上是否有農舍，如果想購買，再透過農漁會進行交易。農委會指出，初期規劃將只向賣方收取手續費，幅度約為三％至五％，農會並可提供優惠貸款。預料此舉將可使過去有如一攤死水的農地市場趨於活絡。 走進鄉間，隨處可以看到農民自行張貼的「農地出售」廣告，由於農地買賣市場較侷限，加上農地價格低，利潤有限，一般大型房仲業者大多不願接手。但近年因台灣快速走向高齡化，加上許多上班族不想再忍受都市工作的壓力，紛紛返回鄉間發展，有意購買農地的族群大量增加，卻找不到自己想要的農地，已使農地市場出現新的契機。 農委會透露，目前「農地銀行」網路測試已進入最後階段，預計六月底就可以正式開辦。「農地銀行」主要是由農委會委外建置一個農地租售的資訊平台，由各農會收集區內的農地租售資料貼在平台上，以提供有意購買的民眾進行查詢。 民眾只要上該網站就可以看到位於各地區的農地買賣資料，不僅附有農地照片，還有所在區位、價格、目前農地上的使用情況（有無農舍、種植的作物等）等，網站上還提供該農地附近的產銷班、改良場，以及該農地適合種植的作物種類等資訊，讓有意從事農業的民眾可以清楚的知道，該農地適不適合自己的需求。 如果看中了網站上的農地，民眾可以直接連絡提供訊息的農會，或透過網站上設置的統一查訊窗口作進一步的接洽，包括後續的看地、買賣或租賃等。農委會表示，目前市面上的不動產仲介手續費約為六％，而且是向買賣雙方收取，為了活絡農地市場，「農地銀行」將只收取三％至五％的手續費，初期也會採取較低的手續費以推廣該平台的使用。 透過該平台買賣農地的民眾，農委會也會輔導各農會同步提供優惠貸款。農委會指出，過去因農地買賣不活絡，許多銀行並不接受農地作為抵押品，也不受理農地貸款，即使受理，申貸的額度也很低，有意購買農地的民眾往往要自行籌措一大筆錢，但民眾未來只要從「農地銀行」購買的農地，就可以直接向農會申貸，甚至享受優惠貸款。 農委會日前已辦理三場說明會，訓練農會人員操作該平台，農委會表示，目前已有一三九家農會表達高度意願，並積極尋求農地買賣標的，預料「農地銀行」開辦後，將可使現有農地市場趨於活絡。
崔慈悌 買農地當農夫，很多企業老闆和上班族都有興趣。全國農業金庫董事長黃李越就透露，他和一批金融界的好朋友最近經常四處看農地，約定好退休後住在附近一起種種東西。農委會去年八月推出培訓新農民的「園丁計畫」，更吸引許多成衣廠等製造業老闆、食品經銷商、外商經理人等高階上班族投入，雖然初期所得比不上過去，但這些人都活得比以前快樂，也找回一家人的生活品質。 從證券業轉進農業金融業的黃李越表示，他的夢想就是等哪天退休時能擁有一塊屬於個人的農地，讓他可以捲起袖子種點青菜、水果，「這年頭不必想要子孫奉養，還是先規劃自己想要的退休生活比較實在」。想不到他向其他金融圈裡的朋友提到這個想法，竟然有一堆人和他一樣，現在只要有機會，他們就會到處看看哪裡有好的農地。「相信農業銀行開辦後，一定會有很多人有興趣」。 到鄉下當農夫不只是這些企業家老闆退休後的夢想，有些人乾脆辭掉手邊的工作或結束掉自家的工廠全心全意的投入，現年五十一歲的林傑程就是其中之一。報名參加農委會第一屆「園丁計畫」的他，之前曾是一家成衣廠的老闆，「這幾年台灣成衣廠受到大陸低廉勞工的衝擊，不是外移就是關廠，像我們這樣留下來的業者，訂單也愈來愈少，想想，真的到了該轉業的時候了」。林傑程的老家就有一塊農地，過去也有回鄉的念頭都一直下不了決定，「這次既然有這個機會就索性放下一切，回去把廢田整理出來，我爸知道後非常的高興，只可惜過世的媽媽是看不到了」。 作為農民的「新手」，林傑程選擇種植全家人都愛吃的木瓜，從課堂上的基本農業常識學起，到認識木瓜品種、栽植技術等，他說，過去做成衣廠總覺得看不到前景，現在當農夫，卻讓他重新找回新的人生方向。 曾是統一和黑松食品經銷商的邱創桂，從「園丁計畫」結訓後，選擇甘藷作為栽植的主力，由於甘藷價格不穩定，剛開始經常為此苦惱，還好憑著他過去擔任經銷商的經驗，逐漸打開自己的路。「當經銷商時累積許多人脈，我憑著過去的交情，逢人就問要不要買甘藷，不知道的人還很奇怪，以為我還經銷甘藷的生意，沒想到我是自己種」，現在的「阿桂甘藷」已打出屬於自己的名號，不過最大的收穫是找回健康，「以前為了生意弄得自己腰酸背痛，現在改行當農夫，勞動量比以前多，這些老毛病卻不翼而飛，因為作息正常，家人的生活也變得比以前更有品質了！」
